O IFIX, índice que reúne os fundos imobiliários listados na B3, acumula alta de 9,1% no semestre. O número, sozinho, esconde o que de fato está acontecendo: a dispersão entre os melhores e os piores FIIs do índice nunca foi tão grande nos últimos cinco anos.
Enquanto fundos de tijolo de lajes corporativas em São Paulo subiram, em média, 14% no período, fundos de papel — especialmente os atrelados a CRIs de prazo médio — ficaram para trás, com alta de apenas 3% a 4%. A leitura, para gestores ouvidos pelo NoticiaHub, é clara: o mercado já preçou parte do ciclo de cortes.
O que ainda tem prêmio
Três segmentos seguem com prêmio relativo ao histórico. Logística em rotas estratégicas — principalmente em São Paulo, Goiás e o entorno do porto de Suape — continua negociando com cap rate entre 8,5% e 9,1%. Lajes corporativas de alto padrão na Faria Lima e Itaim, depois da forte recuperação, ainda oferecem dividend yield entre 7% e 8%, abaixo do histórico mas com tendência clara de elevação.
Shoppings, terceiro segmento em destaque, voltaram a ter relevância depois de quatro anos no esquecimento. Gestoras que mantiveram exposição reforçada agora colhem fluxo de caixa em níveis pré-pandemia, com vacância em queda livre.
“FII deixou de ser um substituto barato da renda fixa. Hoje é um instrumento de retorno total, com componente de inflação e ganho de capital — e isso muda quem deve estar comprado.”
O que evitar até o fim do ciclo
Fundos de papel com duration alta e crédito menos rigoroso seguem como ponto de cautela. A alta inadimplência nos CRIs originados em 2022 e 2023 ainda não terminou de ser absorvida pelos books, e o mercado tende a separar bem o que é gestão profissional do que é portfólio capturado em ciclo errado.
Para investidores entrando agora, o caminho mais defensivo é via fundos de fundos com gestão ativa, em que a alocação setorial é feita por quem acompanha o ciclo de dentro. Para quem prefere selecionar individualmente, vale começar por logística e lajes premium — e revisar a posição a cada três meses.
